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城市战争变局!广深联动谁是赢家?
发布日期:2022-08-03 19:12    点击次数:152

在大湾区时代,谁都不是孤城。

随着城市的发展,总会出现土地紧张的现象。土地扩容,资源扩散,联动周围片区发展,最终形成都市圈,已成为大城市发展的一种必然方向。

从巴黎、休斯顿,到东京、新加坡,再到北京、上海、广州,这些城市都很明显地呈现了一种扩容之路。

“成团出圈”早已成为大城市提升能级的必经之路,城市间联动发展将是时代的大趋势。

广州,二十年前就开启与周边城市串联的大幕,最为人熟知的就是广佛、广清,无论是规划还是具体落地,两者都碰撞出同城化的火花。

尽管如此,但在大多数人看来,无论广佛、广清的推进并没有十分深入。

拍摄:地产少年

如今,广州在同城发展方面,有了新变化,与深圳走得越来越紧密。

在北上广深四个一线城市中,广深是比较特殊的,两个城市中心直线距离仅100公里左右,而最近的距离南沙—宝安机场约15公里。

在大湾区的框架下,这让人们对这两个城市有了更丰富的想象,首先是交通方面:

近两年,深中通道全面开建、广深港高铁开通、南沙大桥开通、深圳机场码头至广州南沙港的水上“穗深通道”开通、狮子洋通道开始筹建,广深的交通联系日益密切。

另外,地铁22号线以及28号线已确定连通广深,轨道交通相连,意味着两座极点城市大融合,大湾区资源、技术、资金、人才能在此高速运转。

天下武功唯快不破,珠江东岸、西岸城市高效联系,破局城市边界的意图很明显,交通先行可看作是广深超越地域限制的大迈步。

城市联动发展,不是给城市扩容,更不是为了城市战争。而是在日趋白热化的城市竞争中,围绕中心城市的优势产业和产业链条,提升区域经济的规模,兼顾区域平衡发展。

2020年,广深提出共建国际科技创新中心、打造国际性综合交通枢纽、共建具有国际竞争力的现代产业体系、共同引领“一核一带一区”建设等领域合作。

其一是平台联动,顾名思义这与广深科技创新走廊紧密联系。

广州方面,拥有广州科学城、中新广州知识城等高新产业片区,还有大量科研机构和优质高校资源。

而深圳则拥有光明科学城以及一众科创企业,能将高新技术运用到实际当中,具有很强的科技变现能力。

两者之间有很强的互补性,可以期望携手合作爆发出更强的力量。

其二, 家具除味广深实现要素联动,主要还是人才方面。

《2020“中国城市人才吸引力排名”报告》显示,深圳和广州互为人才外流目标城市的第1位。

拍摄:地产少年

流出深圳的人才中15%流向广州,流出广州的人才中18.6%流向深圳。

由此可见,广深之间已经成为人才双向互动的来源地和去向地,未来广深加强通勤便利交通建设,将实现更高效的人才流动。

在此背景下,广深能否实现真正的同城化,我们不敢断言,但比以往的合作更加密切是可以预估的。

广深牵手,实现双翼齐飞,哪里会是最值得关注的呢?无疑是与深圳物理距离最近的南沙。

事实上,南沙楼市的起飞与深圳也有很大关系。

2020年7月,深圳调控升级,不少人瞬间失去“房票”;而南沙正在实施人才优化政策,算是取得买房资格的捷径。

数据显示,在此后的三个月,南沙住宅成交的深圳客占比达43-67%,为南沙带来强劲的买房需求。

从全市成交来看,南沙成交量更一度超过增城,月成交量达3318套,环比上涨16%,成为广州销冠。

随后,南沙收紧人才优化政策,堵住了深圳客的买房捷径,成交量插水式下降,众多一手房开启了降价模式。

一个明显的对比,2021年国庆7天,南沙新房网签量为63套,同比下跌80%。

从爆火到熄火,南沙楼市的浮沉与深圳息息相关,难怪有人会说,深圳人比广州人更认可南沙的价值。

正因如此,可以预期,广深两城未来深化联动,南沙将又一次站在风口之上。

就一手房而言,有三个板块值得关注。

其一,横沥岛板块,该板块规划、潜力都没有问题,问题在于发展稍微慢了一点,而且未来供应量比较大。

拍摄:地产少年

为什么值得关注呢?因为横沥岛是在南沙熄火后入市的,也就是说在时间上错过了一波深圳客,外来的需求没法真正反映在市场上。

在个盘上,18号线横沥站旁的葛洲坝湾区·金融城,未来同样能享受22号线通达深圳的交通优势。

约70-135㎡二至四房户型,面积段选择较广,无论是关注低总价的投资需求,还是注重舒适度的自住需求,都是不错的选择。

从最近的楼市利好来看,政策松动或许是时间问题,未来南沙再一次吸引深圳客之时,便是横沥岛升温之日。

其二,南沙湾也值得关注一下,自南沙湾地价进入2万+时代,其一直被人寄予厚望,但事实是4、5万+的房价没有如期而至。

海景、山景,加上游艇会、高尔夫、邮轮码头等高端配套,南沙湾一直是南沙的高端板块,可是近年被灵山岛、横沥岛抢了不少风头。

南沙湾板块基本面尚可,配套成熟,唯独生活气息少了点,但未来在板块轮动下,依旧有翻身的机会。

其三,是庆盛枢纽板块,可能大家对此比较陌生或意外,庆盛枢纽除了高铁站还有什么拿得出手的?

的确,从目前来看庆盛板块周边缺乏配套以及产业,但未来预期还是值得看高一线。

首先,香港科技大学(广州)将于今年9月开学,这所本部在QS全球大学排名第34名的学府,将推动庆盛成为科技创新节点。

其次,庆盛TOD项目由新鸿基操刀,这个打造出广深港高铁西九龙站ICC项目的港企,让人对板块有了更多期待。

因为目前广州大多数TOD项目,要么只专注卖房,要么就是烂尾,真正的TOD项目还没有成功案例,拥有成功开发经验的房企操刀自然会被看高一线。

打破城市边界,是粤港澳大湾区共同发展的愿望,这一点是毋庸置疑的,但过往事实也告诉我们,实际执行与效果会比较慢,广深融合也不例外。

如今交通跑在最前,接下来可以期待广深产业互补联动,以及医教资源互通等方面的合作,这比两城拼个你死我活更有意义。

毕竟在国家的大格局中,广深之间良性竞争,相互促进将是一大看点。南沙,作为区位、交通的桥头堡,价值预期不容小觑。



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